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      新闻中心媒体摘要
      2019.03.25

      弯道超车 招商蛇口逆势发力 2019年剑指2000亿

      来源:中国房地产网    浏览次数:2125

      3月,颇受市场关注的2018年各上市房企年度业绩报告进入密集披露期。

      从去年的整体情况来看,2018年房地产市场政策密集出台,行业调控进入深水期,金融持续去杠杆,融资环境收紧,各房企普遍呈现谨慎姿态。

      从陆续出炉的各大房企年度“体检报告”中,我们发现,房企在调控高压下不断转型求变,这一点几乎成为业内共识。这其中就包括转型变革下逆势发力的老牌央企——招商蛇口。

      闯关千亿再发力

      2019年3月18日,招商蛇口(001979)发布2018年业绩财报。披露数据显示,招商蛇口2018年度实现营业收入882.78亿元,同比增长16.25%;净利润152.40亿元,同比增长20.42 %。

      在保持营收与净利润同步高增长的同时,招商蛇口2018年累计实现签约销售金额1705.84亿元,同比增加了51.26%,成绩亮眼。

      值得一提的是,51.26%的销售金额同比增速百分比高于地产行业整体水平值12.2%,也显著高于TOP20房企的29.4%,甚至高于万科、碧桂园、恒大等地产巨头。

      分析业绩高增的背后源动力不难发现,在地产行业的下半场,随着行业逻辑和融资环境发生改变,这与招商蛇口重组上市之后,其战略转型、多元业务综合发展、非市场化拿地模式、内部组织架构调整等方面改革息息相关。

      2015年12月30日,招商蛇口在深交所上市,曾经作为“招保万金”四大龙头房企之一的招商地产,被“招商蛇口”这一新的上市平台所替代。此后三年似乎渐渐驶上了“快车道”,营收和净利润大幅增长。

      2017年,招商蛇口销售金额破千亿,首次迈入“千亿阵营”,当年累计实现签约金额1127.8亿元,同比增长52.5%,超额完成全年销售计划112.7%,净利润也达到了122.14亿元。

      闯关千亿销售额之后,2018年,招商蛇口营业收入与净利润再次同步保持增长,当然,这稳步上涨原因或与2016年、2017年招商蛇口连续两年积极拿地,赋予招商蛇口2018年丰富可售资源不无关系。

      易居地产研究院研究总监严跃进分析认为,招商蛇口这两年正处于资源整合和内部结构调整的阶段,取得此类业绩也说明业务经营相对是稳定的,另外这也和其土地储备的区域结构等有关。此外,招商蛇口本身具有产业发展的优势,目前很多地方政府都会看重此类企业的产业导入和就业吸附能力,类似企业拿地的优势相对明显。尤其包括邮轮等产业的发展,或使得其在湾区建设方面更有市场发展力。

      招商蛇口董事总经理许永军在2018年业绩会上表示,招商蛇口2019年计划实现新开工面积1100万平方米,竣工面积1000万平方米,签约销售金额2000亿元。

      业内估算,按照招商蛇口2019年的3500亿元的可售货值计算,如果继续维持30%的增速,2019年这个2000亿的销售额“小目标”则很有望达成甚至超过。

      业绩快速增长的同时,招商蛇口财务方面一直保持稳中有升的盈利能力,报告期内,招商蛇口货币资金达673.75亿元,同比增长49%;受益货币资金涨幅明显,公司净负债率较于2017年下降了14个百分点至45%,现金短债比达1.8倍,短期内暂无偿债压力。

      背靠央企招商局集团,招商蛇口在融资渠道上也具备融资渠道广以及融资成本低等天然优势,2018年4.85%的融资成本与2017年几乎保持一致,并明显优于亿翰智库TOP50房企2017年平均5.6%的融资成本,处于行业内较为领先的水平。

      逆势多元化拿地

      土地作为房地产企业的生命线,充足的土地储备是打响未来战役的弹药。

      自2017年起,房地产行业调控进入深水区,限价限售等调控政策力度加大,陆续出台的房地产调控措施对各地房产交易量的限制效果正在显现,但对楼市成交将放缓的判断并未影响房地产企业的拿地热情。除了常规招拍挂市场获取项目外,多元化创新拿地模式更成为企业业绩扩张的关键。

      区别于其他第一梯队房企,作为央企的招商蛇口的优势并不在于快周转和抢规模,而是手握的一二线城市,尤其是粤港澳大湾区核心城市深圳的稀缺土地储备,以及多元化的拿地模式,其通过存量转型、集团注入、产业新城模式、邮轮母港再开发等多元化渠道,借助招商局集团的资源,获取更多优质土地储备,在非市场化拿地方面优势凸显。

      2018年作为招商蛇口整合上市后的第三个完整年,从2018年上半年来看,招商蛇口依旧保持较快的拿地节奏,总计新增土地面积339.5万平方米,总地价603.5亿元,拿地金额占销售金额的比例接近80%。

      通过招拍挂、兼并收购、“产城联动”、“港城联动”多管齐下,招商蛇口土地资源拓展斩获颇丰,2018年全年新增项目80个,扩充项目资源1357万平方米,同比增长32.65%,其中权益面积738万平方米。

      招商蛇口管理层在2018年业绩会上表示,招商蛇口的拿地策略主要是稳中求进,逆势而为,还要看销售回款状态,而总部的战略性区域、战略性重点的项目也会有意识的加强布局。

      截至2018年年底,招商蛇口在近60个城市布局214个项目,全年实现签约销售面积827.35万平方米,同比增加45.15%,新进入福州、南昌、湛江、徐州、温州、宜昌等城市。例如,湛江项目的获取就是招商蛇口“港城联动”发展模式的成果,在布局全方位港口生态圈的同时,补充了优质的土地资源。

      除了推动存量土地资源的开发,招商蛇口还通过并购加速获取优质土地资源,相继收购了东风汽车下属公司东风房地产80%股权、浙江润和房产集团有限公司100%股权及相关债权,在华东以及华中市场加大了资源储备。2018年5月,招商蛇口以85.53亿元完成收购招商漳州78%股权,增加了丰富的园区资源储备。

      大湾区变现增速

      2019年2月,中共中央、国务院印发的《粤港澳大湾区发展规划纲要》正式公布。随着粤港澳大湾区的发展成为国家战略,招商蛇口的前瞻性预判布局开始得到了验证。

      目前,招商蛇口已落子粤港澳大湾区的9大城市,且大部分资源集中在湾区核心城市——深圳。其中,仅位于前海、蛇口和太子湾的土地就达530万平方米,这些地块均位于深圳自贸区内。包括从前海蛇口自贸区内的蛇口海上世界起沿南海边一路往西,太子湾片区、前海妈湾片区到宝安空港新城的深圳国际会展中心片区。

      已经开始全面开发建设的深圳太子湾片区综合了商业、办公、酒店、仓储、文化艺术、学校、医院、交通及商务公寓、人才公寓、住宅等业态,面积共达170万平方米。

      深圳国际会展中心(一期)会展及配套项目总建筑面积超过310万平方米,其中会展中心主体钢结构已施工完成,预计2019年7月全面建成,配套项目将根据需求引入不同层级、不同类型配套设施,将分批陆续建成逐步形成独特的区域性会展经济体系。

      在粤港澳大湾区核心城市——深圳,招商蛇口手握其他房企难以比拟的土地整备优势。由于涉及土地资源转性过程,2018年,招商蛇口最终迎来深圳前海土地整备方案的落地。

      2018年12月24日,招商蛇口发布《关于签署前海土地整备协议的公告》、《关于签署合资合作协议的公告》的相关公告。根据公告,在整备阶段,公司获得了432.1亿元价值的新规划下土地使用权。土地整备方案的落地有助于加快前海土地的开发建设流转,最终形成盈利。

      招商蛇口管理层表示,2019年招商蛇口将继续把重心布局放在一二线城市,持续深耕长三角城市群,并重点加强粤港澳大湾区的优势地位。

      此外,招商蛇口还有多处产权清晰的地块及与地方政府合作的园区项目。

      随着前海土地整备的落地,园区项目的合作以及产业新城项目的拓展,招商蛇口的土地价值变现速度将驶入更快车道。

      区域调整与组织变革

      2018年,被招商蛇口董事总经理许永军定义为“改革年”。这次改革包括大规模的组织架构调控以及人事变革。

      据悉,自2015年重组上市以来,招商蛇口在高管队伍的人事变革上便逐步显示出了公司的战略意图和价值取向。

      2018年,招商蛇口启动了大规模的组织架构调整,从高管团队、总部架构到区域、专业公司进行了全面的梳理和布局,强调经营导向,强调人岗匹配和人均效能。

      2018年6月起,招商蛇口将集团总部16个部门重构为9个,原56个管理职位精简为29个,除亮相两位“老招商”新面孔高管之外,招商蛇口还将区域调整为核心城市带周边城市的模式,从5大区域裂变成9大区域。

      2019年3月19日下午,在招商蛇口举办的投资者交流会上,招商蛇口董事总经理许永军就战略、投资、财务管理、业务运营等各方面与投资者进行了交流。

      招商蛇口这次经营管理效率改革能给一线赋予更多的主动权,通过发展逻辑切换,新旧增长动能,使得招商蛇口在接下来的发展中积攒后劲,更好地为综合发展在人力资源上提供新动能。

      “美好生活承载者”元年

      2018年对于招商来说意义非凡,既是招商蛇口的“改革年”,同时也是招商蛇口加速战略转型之后的“美好生活承载者”元年。

      据了解,自2015年底上市以来,招商蛇口就不断反思和优化战略路径,寻求最适合招商蛇口的发展之路,已不再局限于地产业务,进行华丽转型,将自己定位于“中国领先的城市和园区综合开发运营服务商”,以“美好生活承载者”身份进行弯道超车,在持续通过资源整合、推动城市升级的同时,也不断地向其他城市以及“一带一路”沿线国家和地区,开发复制推广产业新城发展模式,这些都构成了招商蛇口转型之后的新利润增长点。

      作为城市和园区综合开发运营服务商,招商蛇口一方面开发人民美好生活的空间载体,另一方面提供人民美好生活的内容运营,通过综合发展深度践行公司战略。

      招商蛇口独创的“前港-中区-后城”发展模式,即蛇口模式,是由港口的要素集聚,带动园区的产业发展,进而推动城市的升级、实现共同繁荣,通过“产品+时间+空间”三维度的动态平衡,实现长期可持续发展。

      产品维度上,通过打造精品住宅、特色商业、联合办公、主题园区、邮轮母港、会展中心等产品线,实现生活方式、生产方式及城市功能的升级。

      时间维度上,注重把握发展节奏,兼顾短中长期业务发展需要,实现“3T平衡”,即通过快周转 (T+3)、阶段性持有运营 (T+10) 和片区综合运营 (T+30) 三类项目比例的合理配置,实现公司经营性现金流的平衡。此外,公司各板块业务都在发展,但盈利模式有差异,快周转的销售型项目是一次性兑现,而持有型运营和片区综合运营项目则是持续释放。

      空间维度上,综合发展都市圈、省会城市、省内经济强市等不同定位城市的梯次聚焦、持续深耕。公司通过激发内部活力、优化城市及产业布局、强化内外协同、加速样板打造及复制、深化产融结合等方式,建立“美好生活圈”,做人民美好生活的承载者。

      2018年3月,招商蛇口首次发布“美好生活圈”全生命周期多元产品体系,将多元化产品融入到“前港-中区-后城”的生态圈发展模式之中,围绕6大生命成长阶段,推出教育、园区、文创、写字楼、住宅、长租公寓、商业、邮轮、大健康、养老等14大产品品类、逐步形成25条标杆型产品线,覆盖从孩童到青年,从中年到老年,全生命周期里不同人生阶段所必须的多方面生活需求。

      除此之外,自2018年起,招商蛇口“美好生活圈”还加入了“大公寓”、“大健康”、“大文创”等成员。

      截至目前,招商蛇口长租公寓业务全国布局已达全国13个城市,房源总数约2.4万间。在精耕深圳市场的基础上,全面覆盖北京、上海、广州、南京、杭州、苏州、武汉、成都、重庆和香港等13个国内一线、核心二线城市,全年新增20个/8085间长租公寓项目,合计在全国布局长租公寓近2.4万间,管理规模总计约98万平方米,全面实现公寓智慧平台的线上化服务。

      大健康方面,招商蛇口从“养老、医院、康养小镇”三方面积极推进医养业务。大文创方面,招商蛇口已在全国6个城市布局8个意库项目,运营面积超过110万平方米,累计文创产业客户865个,累计产值超过800亿元。如重庆弹子石老街开街、佛山IPARK、南京燕子矶花园城等集中商业实现盛大开业;武汉网谷项目、南京紫金智谷顺利开园。

      除此之外,招商蛇口还在全国邮轮港口进行网络化布局及商业模式复制,构建集旅游地产、母港经济、邮轮产业于一身的高端旅游服务生态圈。2018年全年,招商蛇口布局的上海、天津、厦门、深圳共接待出入境邮轮677艘次,占全国的71%;累计客流量409万人次,约占全国的84%。蛇口邮轮母港荣获“最佳邮轮港口服务”、“最具设计创意”两项大奖,全年靠泊邮轮89泊次,同比增加46%,邮轮客流量超36万人次,同比增加93%,母港服务各类旅客总客流量突破600万人次。

      “招商蛇口深耕城市运营服务40年,一切发展的方向都是以人更好的生活品质为目的。未来,招商蛇口将聚集资源,为城市与产业共生共荣构建美好生态圈,与更多伙伴一起关注人的成长,服务城市的生长,让城市更有温度,让人们的生活更加美好。”后千亿时代,招商蛇口董事总经理许永军对“致力成为人民美好生活承载者”充满期待。(黄思琳/文)



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